Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu kapsamında önemli haklara sahiptir. Bunun vurgulanması gereken tarafı, kiracıların zayıf durumda olması nedeniyle, konulan hükümlerin kamu düzeninden olmasıdır. Diğer bir deyişle, kiracılara yönelik düzenlemelerde belirtilen tahliye sebep ve süreleri, mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilmektedir. Bu nedenle, belirli durum ve şartlar altında, ev sahipleri kiracıyı tahliye hakkına sahiptir.
Ev sahibinin keyfi olarak tahliye istemesi imkansızdır, ancak aşağıdaki şartlar oluşursa ev sahibi tahliye davası açabilecektir.
1.Kira Borcunun Ödenmemesi (Türk Borçlar Kanunu m. 315)
Kiracı, kira borcunu zamanında ödememişse:- Ev sahibi, kira borcunu ödemesi için yazılı ihtarname ile kiracıya en az 30 gün süre tanır.- Kiracı bu sürede ödeme yapmazsa, tahliye davası açma hakkı doğar.- Aynı kira yılı içinde iki kez kira ödemesi gecikirse, ev sahibi tahliye talep edebilir (TBK m. 352/2).
2. Tahliye Taahhütnamesi (Türk Borçlar Kanunu m. 352/1)
Kiracı, noter huzurunda veya yazılı olarak belli bir tarihte evi boşaltacağını taahhüt etmişse, ev sahibi tahliye talep edebilir.
Bu belgenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmaması gerekir. Aksi halde geçersiz sayılabilir.
Taahhütnamenin tarihinin sonradan doldurulmuş olması, Yargıtay Kararlarına göre hukuka aykırılık teşkil etmez.
3. Ev Sahibinin veya Ailesinin Konuta İhtiyacı (Türk Borçlar Kanunu m. 350/1)
Ev sahibi kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanmak istiyorsa tahliye talep edebilir.
Ev sahibinin ihtiyacının samimi olup olmadığı mahkeme tarafından incelenecektir.
Ev bu sebeple tahliye edildiği takdirde, tahliye edilen taşınmaz ev sahibi tarafından 3 yıl boyunca kiraya verilemez. Verilirse, tahliye edilen kiracının tazminat hakkı doğar.
4. Binanın Yıkılması veya Büyük Onarım Gerektirmesi (Türk Borçlar Kanunu m. 350/2)
Eğer bina yıkılacaksa veya büyük bir tadilat yapılacaksa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
Bu durumda da yıkım veya tadilatın gerçekten gerekli olduğu ispat edilmelidir. Hatta yargılama esnasında yapılacak tadilatın projenin ayrıntılarının Mahkemeye sunulması, bu tadilatın esaslı olduğunun kanıtlanması şarttır.
5. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Kullanması (Türk Borçlar Kanunu m. 316)
Kiracı, evi sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanıyorsa (örneğin, konutu iş yerine çevirdiyse), ev sahibi tahliye talep edebilir.
Komşulara zarar veren davranışlarda bulunması, evi kötü kullanması veya izinsiz başkasına devretmesi de tahliye sebebidir.- Ev sahibi önce yazılı ihtarname ile 30 gün süre verir. Bu sürede düzelme olmazsa tahliye davası açabilir.
6. Kiracının Aynı İlçede Başka Bir Konutunun Bulunması (Türk Borçlar Kanunu m. 352/3)
Kiracının aynı ilçede kendisine ait oturmaya uygun bir evi varsa, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Ev sahibi, kira sözleşmesinin başında bunu bilmiyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talebinde bulunabilir.
Fakat mahkeme, yargılamada kiracının diğer evini kullanmaya uygun olup olmadığını değerlendirmek zorundadır.
7. Kiralanan Evin Satılması ve Yeni Malikin Kullanım İhtiyacı (Türk Borçlar Kanunu m. 351)
Ev satıldığında, yeni malik evi kullanacağını belirtirse kiracıyı tahliye edebilir.- Yeni malik, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname göndermeli ve 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Sonuç olarak, tahliye sürecinde, tahliye taahhütnamesinin verildiği durum dışında, öncelikle yukarıda belirtilen sebeplere dayanılarak ihtarname çekilir ve kiracıya ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi istenir.
Bundan sonra tahliye gerçekleşmezse 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu gereğince, zorunlu olarak arabulucuya başvuru yapılması gerekir. Bu süreçte de tahliyenin yapılması konusunda, anlaşma sağlanamazsa kanunda belirtilen süreler içerisinde dava açılmalıdır.
Av. Arb. Aslıhan GÜRBÜZ SEVİM
Şubat 2025
Yararlanılan Kaynaklar
Comments