Kat mülkiyeti sahiplerinin aralarında çıkan anlaşmazlıkların çözümlenmesinde zaman zaman hakimin müdahalesine ihtiyaç duyulabilir. Kat malikleri pek çok kez ortak giderlere katılma, ortak yerlerin kulanılması, ana gayrimenkulun korunması ya da ana gayrimenkulde yapılması yasaklı olan Kat Mülkiyeti Kanunu 24. maddedeki hükümlerine aykırı olarak davranma gibi konularda aralarında uyuşmazlık çıktığında, kendileri çözüme ulaşamadıkları takdirde, hakim müdahalesine ihtiyaç duyulmaktadır. Bu husus 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 33. Maddesinde aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:
“Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”
Kat mülkiyeti maliki ya da kat mülkiyeti malikleri tarafından hakimin müdahalesi istenildiğinde, yukarıda belirtilen hüküm gereğince hakim, ilgilileri dinler. Yasaya, yönetim planına inceleyerek, davaya konu olan uyuşmazlığın çözümü hakkında kararını verir. Kat Mülkiyeti Kanununda ya da yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre kararını verecektir. Kanun maddesinde ifade edilen “derhal” hususu ise genellikle bu davanın klasik bir dava olarak algılanması, hayati ya da acil bir unsuru içermediği değerlendirilerek, normal dava gibi sulh hukuk mahkemesinde görülmekte olup, uygulamaya geçirilememektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesine göre iki durumda dava açılabilir;
Birincisi; Kat Malikleri Kurulu tarafından verilen kararlar aleyhine iptal davası.
İkincisi; kat maliklerinin ya da onların bağımsız bölümlerinden sürekli faydalanan diğer kişilerin (örneğin kiracıların ya da malik olmadığı halde bir sebeple oturanların) borç ve yükümlülüklerini yerine getirememelerinden doğan zararlar nedeniyle açılan dava.
Kat malikleri ya da bağımsız bölümden sürekli yararlananların, ortak giderlerin ödenmemesi halinde borçlarını yerine getirmeyenlere karşı dava açma ve icra takibinde bulunma hakkı Kat Mülkiyeti Kanunun 20 ve 22. Maddelerinde hükme bağlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 33. Madde ise bunun dışında kalan yükümlülükler ve doğan zararlar bakımından düzenleme yapılmıştır.
Buradan hareketle, hakkı ihlal edilen kat maliklerinden her biri, yöneticinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen davranışları nedeniyle dava açabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunundaki yönetici hakkındaki hükümler 34. madde ve devamında düzenlenmiştir. Yöneticinin atanması hakkındaki 34. madde;
“D) Yönetici:
I - Atanması:
34. Madde. Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
……..
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde yöneticinin genel yönetim işlerine ilişkin görevleri sayılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 36. maddesinde ise; yöneticinin kat malikleri kurulunun kararlarını, protokollerini, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine sırasıyla yazması ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle, diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya zorunlu olduğu düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 38. Maddesinde, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutulmuştur. Bu kapsamda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 506. maddesine bakıldığında;
“Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” şeklinde düzenleme yapıldığı görülmektedir.
Yönetici üstlendiği işi özenle yerine getirmekle yükümlü olup, kasıt ve özensizlikle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumludur. Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu yasayla ve yönetim planıyla üstlendiği görevler ile sınırlıdır. Atanması da ve görevden uzaklaştırılması da kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır.
Görevini kendisinden beklenen özeni göstererek yürüten yönetici kişisel olarak sorumlu değildir. Ancak, görevini yaparken kasten ve ihmal ile davranmış ise; oluşacak zararlar bakımından kişisel sorumluluğuna doğacaktır.
Öyle ki; yönetici ibra edilmiş olsa bile, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27.06.2016 tarihli, 2015/10204 E. ve 2016/10114 K. sayılı kararına göre, bu durum onu sorumluluktan kurtarmaz;
“Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile yukarıdaki açıklamalarda göz ardı edilerek hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.”
Bu kapsamda yöneticinin sorumluluğu bakımından Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1997/251 E., 1997/1651 K.sayılı kararının açıklanması uygun olacaktır;
“Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesi hükmüne göre yönetici, kat malikleri ne karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Bu sorumluluğunun ve yöneticilik görevinin mahiyeti gereği olarak yönetici, kat maliklerinden tahsil edilen paraları, apartmanın ihtiyaçlarına şart etmek, harcanmayanları da yönetim adına açtıracağı hesapta muhafaza etmek, bu görevi sona erdiğinde de yeni yöneticiye bütün defter ve belgeleriyle birlikte hemen devretmek zorundadır.
Bu yükümlülükleri yerine getirmesi için ayrı bir ihtara gerek bulunmamaktadır. Bu itibarla, Borçlar Kanununun 101. maddesinin ilk fıkrasında, genel nitelikteki borçlara ilişkin olarak borçlunun temerrüdü için öngörülen ihtar koşulu, apartman yöneticisi bakımından uygulanamaz. Yönetici, bu görevinin sona erdiği tarihte, uhdesinde kalan apartmana ait paralar yönünden mütemerrit olur.
Öte yandan Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde apartmana ait hizmetin sağlıklı ve aksamadan yürütülmesini temin bakımından apartmanın ortak giderleri için kararlaştırılan gider ve avans payını zamanında ödeme yen kat maliki için aylık %10 gecikme tazminatı öngörülmüştür.
Kat malikinden bu şekilde tahsil edilen paranın yönetici tararından zimmette tutulup apartman ihtiyaçları için harcanmaması da apartman hizmetleri yönünden kat malikinin borcunu zamanında ödememesinden doğan sakıncayı aynen doğuracağından, yöneticinin de zimmetinde kalan borç için aylık %10 gecikme tazminatıyla sorumlu tutulması gerekir.”
Anlaşılacağı üzere uygulamada, ortak giderler için ödenecek tutarda anlaşılamaması, eski yöneticinin defterleri zamanında teslim etmemesi, zimmetinde tutttuğu parayı gereği gibi harcanmaması, ortak giderlerin zamanında toplanamaması gibi çeşitli şekillerde karşımıza çıkmaktadır.
Aslolan kat malikleri kurulunun bir araya gelmesi suretiyle çözümün sağlanmasıdır. Ancak bu yapılamadığında her bir kat malikinin yöneticininin sorumluluğuna gidebileceği ve dava açabileceği, sonucunda yöneticilik görevini gereği gibi yerine getirmeyenler bakımından tazminat ve ceza sorumluluğu doğabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Avukat Aslıhan Gürbüz Sevim
Ağustos, 2020 - Ankara
© Bu sitedeki yazılar, yazar adı ve site kaynak gösterilmeden kullanılamaz.