Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve içinde eser ve satım sözleşmelerinin özelliklerini taşıyan ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, kendi arsası üzerinde bulunan payını müteahhide devretme borcu altındadır, bunun karşılığında müteahhit inşaat yaparak, bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi yükümlenir.
Genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun biçimde zamanında yerine getirmemesi sebebiyle karşımıza çıkan iş sahibine aynen ifa imkanı veren, uygulamada daha çok “nama ifa” olarak anılan Türk Borçlar Kanunu 113. maddesi şöyledir:
“Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.
Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür.
Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.”
Alacaklı iş sahibi, BK. m. 113 hükmü ile yapımı henüz tamamlanmamış olan inşaatı, kendisi ya da bir başkası tarafından tamamlatılmasını isteyebilir. Yani iş sahibi, temerrüde düşen (inşaatı zamanında veya gereği yerine getiremeyen) borçludan(yükleniciden) eksik kalan inşaatın tamamlatılmasını talep edebilir.
Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu m. 113 hükmündeki şartların oluşması halinde masraflar müteahhide ait olmak üzere, inşaatın kendisi (arsa payı sahibi) ya da bir başkası tarafından ifasını sağlayabilir.
Nama ifa yetkisi kullanılmasının şartları;
Arsa payı sahibi tarafından nama ifa yetkisinin kullanılabilmesi için, müteahhidin borcunun vadesinin gelen, talep edilebilen bir borç olması gerekir. Hukuki deyişle, borç muaccel hale gelmelidir. İnşaatın yapılması gereken sürede yapılmaması ya da inşaatta yapılan sözleşmeye uygun olmayan eksik işlerin bulunması veyahut yapılan binanın bir türlü teslime hazır olmaması müteahhidin temerrüdü anlamına gelebilir. Yani hiç inşaata başlanmamış olması halinde ya da bitirilmesine az kalmış bir inşaatta da nama ifa yetkisi kullanılabilir.
İnşa edilen yapı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapılmış olmalıdır.
Yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, iş sahibi tarafından sona erdirilmemiş ve aynen ifa edilmesinden vazgeçilmemiş olmalıdır.
Nama ifa yetkisi kullanan iş sahibi, eksik kalan kısmın inşası için yapacağı ya da bir başka kimseye yaptıracağı masrafları müteahhitten talep edebilir. Bunun için, iş sahibi olan arsa payı sahibi mahkemeye başvurarak, masrafların tespiti ile müteahhitten tahsilini isteyecektir.
Binada, arsa payı karşılığı müteahhite ait olan bağımsız bölümler varsa, masrafların bu bağımsız bölümlerin satışı ile karşılanması için mahkemeden satış yetkisi istenmesi mümkündür. Yargıtay kararlarında müteahhide ait bağımsız bölümlerin, masraflara yetecek miktarı için arsa sahiplerine satış için yetki verilmesi gerektiği karara bağlanmıştır.
Burada şu hususu açıklamak gerekir; müteahhitten bağımsız bölüm almış olan, ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olmayan, imzası olmayan kat malikleri bu davayı açamaz. Nama ifa davasını müteahhit ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan arsa payı sahipleri açabilir. (Yargıtay 15.H.D. 16.10.2018 tarihli, 1420/3860 sayılı karar)
Nama ifa yetkisi genel olarak verilen bir yetki değildir. Müteahhitin yerine getirmediği hangi eksik işlerin (ortak alanlardaki eksiklerin giderilmesi, SGK borçlarının ödenmesi, yapı kullanım izninin alınması gibi) yapılacağı, masrafların ne şekilde ödeneceği, müteahhitin masrafları mahkeme veznesine depo mu edeceği yoksa müteahhite ait bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek tutarla mı ödeneceğine dair ayrıntılı bir karar verilmesi gereklidir. (Yargıtay 15.H.D. 09.12.2004 tarihli, 922/6861 sayılı karar, Yargıtay 23.H.D. 28.01.2014 tarihli, 3366/8086 sayılı karar)
Bu yazıda nama ifa en çok karşımıza çıkan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından incelenmiştir. Türk Borçlar Kanununun 113. maddesi yapma veya yapmama borcu doğuran diğer sözleşmelerde de uygulanan bir hükümdür.
Faydalı olması dileğiyle….
Avukat Aslıhan Gürbüz Sevim
Ekim 2020
Yararlanılan kaynaklar
Ali Ziya Kahveci, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi, İstanbul, 2017 http://acikerisim.ticaret.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/11467/2311/74157.pdf?sequence=1&isAllowed=y
© Bu sitedeki yazılar, yazar adı ve site kaynak gösterilmeden kullanılamaz.