Tahliye davasında muvazaa iddiası

Son günlerde, kira bedelleri üzerinde anlaşamayan kiraya verenler ya da taşınmaz sahipleri, genellikle  açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması yoluyla kiracıları tahliye etmeye çalışmaktadırlar. Ancak, bu davalarda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatlanması zorunludur.

Bu durumda, kiralanan  taşınmaza gerçek anlamda ihtiyacı olmayan kiraya verenler, tahliyeyi sağlayabilmek amacıyla, kiradaki taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispatlayabilecek durumda olan kişilere, taşınmazı danışıklı olarak devretmeyi tercih etmektedirler. Bundan sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası da taşınmazı muvazaalı olarak devralan bu kişiler tarafından açılmaktadır.

Aslında tahliye davalarında kiracılar açısından, akla gelen ilk savunma, taşınmazın başkasına devrinin danışıklı olarak yapıldığı (muvazaalı olduğu), bu nedenle de, taşınmazı devralan kişinin, dava açma sıfatının bulunmadığıdır.

Fakat Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, halen geçerliliğini koruyan 12.04.2006 tarih ve 2006/143 E., 2006/ 148 K. sayılı kararına göre,

“Davacının iktisabının muvazaalı olduğu iddiası kişisel hak nedeniyle açılan tahliye davalarında dinlenemeyeceği Yargıtay’ın kararlılık kazanmış içtihadıdır. Mahkemece, davacı boşta olduğuna ve kiralananın yapılacak işe uygun bulunduğuna göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir”. 

Yargıtay’a göre, mülkiyet geçişine engel teşkil eden muvazaa iddiasının taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinden kaynaklanan bir davada ileri sürülememesi gerekir.

Bu durumda, kiracıların yapabileceği tek şey ayrı bir tespit davası açmak ve muvazaanın varlığını ispatlamak, öte yandan da mevcut tahliye davasında, muvazaanın varlığının tespitine yönelik olarak açılmış olan davanın bekletici mesele yapılmasını istemektir.

Ancak bu hususla ilgili Yargıtay 4.Hukuk Dairesi’nin verdiği aşağıdaki karar, bu taleplerin de kabul edilmemesi gerektiği yönündedir. Şöyle ki; 

"... Somut olayda davacı, davalı ...’dan herhangi bir alacağı bulunduğunu iddia ve ispatlayamadığından eldeki davayı açmakta hukuki yararı bulunmadığı gibi bu yöndeki dava koşulu da mevcut değildir. Ayrıca davacı kiracının, kiralanan taşınmazın muvazaalı olarak üçüncü kişiye devredilmesi durumunda tapu kaydının düzeltilmesi davası açması TMK’nun 1025 /1 maddesi gereğince mümkün değildir. Anılan madde gereğince tapu kaydının yolsuz olduğu durumlarda ayni hakkı etkilenen kişilerin dava açabileceği belirtilmiş olup bunun dışındaki kişilere dava hakkı tanınmamıştır. Tapu kaydının düzeltilmesi davası ayni hakka dayanan bir dava olduğundan davayı ancak ayni hakkı zedelenen kişiler açabilir, Kiracılık hakkı ayni hak olmadığından davacı kiracının tapu kaydının düzeltilmesi davası açması yasa gereği mümkün değildir. Davacı kiracı, ancak tahliye davasında muvazaa iddiasında bulunabilir; ancak bu iddianın da Yargıtayın yerleşik kararlarında belirtildiği gibi “tahliye davalarının taşınmazın aynından kaynaklanmadığı” gerekçesiyle kiracının muvazaa iddiasında bulunamayacağına ilişkin olduğu bilinmektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 09.02.2016 Tarih 2015-9367 Esas-2016/720 Karar; 18.03.2015 Tarih 2015/2688 Esas-2015/2685 Karar, 12.01.2015 Tarih 2014/13336 Esas-2015/39 Karar; 27.01.1989 tarih 1989/16424-945 Esas-Karar, 16.04.1985 tarih 1998/4187-4915 Esas-Karar Yargıtay HGK’nun 04.07.2001 tarih 2001/6-577-2001/575 Karar sayılı içtihatları aynı doğrultudadır.)

Açıklanan nedenlerle, eldeki davanın tapu iptali ve tescil yönünden aktif husumet ehliyeti, TBK’nun 19.maddesi gereğince de hukuki yarar ve dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle hüküm tesisi isabetli görülmediğinden davalılar ... ve ... vekillerinin istinaf istemlerinin kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, HMK.nın 353/1-b-2 maddesi gereğince hükmün düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulması gerekmiştir. ..." gerekçesiyle, "...Davalılar ... ve ... vekillerinin istinaf talebinin HMK.nın 353/1-b-2 maddesi gereğince ayrı ayrı KABULÜ ile Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 23.10.2018 tarih 2017/448 Esas, 2018/455 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, Buna göre, yeniden esas hakkında karar verilmesi gerektiğinden; davanın tapu iptali ve tescil istemi yönünden davacının aktif husumet ehliyeti, TBK’nun 19. maddesi gereğince de hukuki yarar ve dava şartı yokluğundan REDDİNE, ..." karar verilmiştir.” şeklindeki Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır. (Yargıtay 4.H.D.  06.11.2023, 2023/793 Es., 2023/11846 Kr.)

Bu durum ise, kiracıların tahliye edilmesine yol açmakta ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasını, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasına bağlayan Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin rahatlıkla dolanılmasına imkan tanımaktadır.

Diğer yandan bu karara katılmak şu yönden mümkün değildir; 

Mülkiyet geçişine engel teşkil eden muvazaa iddiasının taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinden kaynaklanan bir tahliye davasında ileri sürülemeyeceği ya da muvazaanın tespitinin, belirli bir alacak olması koşuluna bağlaması şeklindeki yaklaşım, zayıf tarafı koruyan ve bu nedenle kamu düzeninden olan ve re'sen dikkate alınan Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan hükümlerine aykırı ve ters bir tutumdur.

Yeni malikin kira sözleşmesine taraf olmasının temelinde mülkiyetin geçmiş olması olgusu bulunmaktadır. Mülkiyet geçmediyse Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi de uygulama alanı bulmayacak ve kira sözleşmesinin tarafı olmayan davacının tahliye davası açabilmesi mümkün olmayacaktır. Bu nedenle de muvazaa iddiası, şahsi hak talepli olarak açılan tahliye davasının temelini oluşturur. 

Dolayısıyla, muvazaa iddiası aslında salt bir ayni hak değişimini ilgilendirmemekte, tahliye davasının temelini teşkil eden şahsi hakkın kime ait olduğu hususunu da belirlemektedir. Açıklanan nedenle, kiracının danışıklı işlem tespitini istemesi, hukuken yararınadır. 

Elbette görüşler ve kararlar değişebilir ama şimdilik yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye istemli davalarda, danışıklı olarak taşınmazın mülkiyetin geçirildiği savunması geçerli değildir.

Faydalı olmasını dilerim.

Eylül 2025

Avukat

Aslıhan GÜRBÜZ SEVİM

Yararlanılan Kaynaklar

Yargıtay 4.H.D.  06.11.2023, 2023/793 Es., 2023/11846 Kr.

kiramuvazaa_2023-11846.pdf

PDF dosyasını indir • 98KB