Kiralanan Taşınmazın Satılması

Güncelleme tarihi: 9 Tem 2021

Diyelim ki, bir apartman dairesi kiraladınız, oturmaya başladınız, fakat bir gün kapınız çalındı ve yeni ev sahibiniz olduğunu söyleyen biri karşınıza çıktı. Belki evinden çıkmanızı isteyecek, belki kirayı yükseltmenizi…Peki, bu durumda hukuken neler yapılabilir, biraz anlatalım.


Türk Borçlar Kanununun 299. maddesine göre, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.


Bilindiği üzere sözleşmeler yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurur. Yani üçüncü kişilere karşı sözleşmeden doğan yükümlülükler ve haklar ileri sürülemez. Kira sözleşmesinin tarafı kim ise, ona ödeme yapılır ya da kiracı kim ise, o, taşınmazı kullanma hakkına sahiptir.


İşte Türk Borçlar Kanununun 310. maddesinde sözleşmenin nisbiliği, yani yalnızca taraflar arasında geçerli olması ilkesine bir istisna getirilmiştir. Bu hükme göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde, taşınmazın yeni sahibi kanunen kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Böylelikle kiracı taşınmazı yeni alan kişiye karşı, kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü de dahil olmak üzere, sözleşmeye ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmesi talebinde bulunabilir. Bu durumda kira bedeli de dahil olmak üzere, tüm hak ve yükümlülükler, tıpkı önce yapılan kira sözleşmesindeki gibi devam eder.


Eski Borçlar Kanununda ve yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yukarıda bahsettiğimiz hüküm yoktu. Bahsedilen düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 1 Temmuz 2012 yılında yürürlüğe girmesiyle uygulanmaya başlamıştır.


Türk Borçlar Kanunu’nun bu maddesi, taşınmazın el değiştirdiği her durumda geçerliliği korur, yani bağış olarak taşınmaz el değiştirse ya da taşınmaz, başka bir işletmeye devredilse bile, taşınmaza sahip olan kira sözleşmesinde taraf olur. Kiralananın icra ve iflas takibi sonucunda cebri icra yoluyla satılıp devredildiği durumda da, aynı şekilde, yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir.


Ancak, miras olarak taşınmazın mirasçılara geçmesi durumu, bu hükmün dışında bırakılmıştır. Miras halinde tüm mirasçılar bakımından mirasın kül halinde geçmesi söz konusu olacağından, sözleşmenin bütün mirasçılar tarafından sürdürülmesi gerekir ki, uygulamada bu zor olacağından (mirasçıların birlikte hareket etme zorunluluğu nedeniyle), miras kalması halinde bu husus istisna tutulmuştur.


Taşınmazın yeni sahibi sözleşmenin tarafı haline geleceğinden, kiralananın kullanılmasına katlanmakla yükümlüdür. Eğer, ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmek isterse, belirli bir süre kendisi veya kanunda belirtilen yakınları kiralananı kullanamazlar.


Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği, konut ve çatılı işyerlerinde, ihtiyaç sebebiyle, kiralananın tahliyesini talep etmek mümkündür. Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye isteyebilmesi için taşınmazın devrinden itibaren bir ay içerisinde, kiracıya gereksinimi olduğunu yazılı olarak bildirerek, 6 ay sonra açacağı kiracıya karşı tahliye davası ile kiralananın tahliyesini isteyebilir. Kira ilişkisi, mahkemenin verdiği yenilik doğuran karar niteliğindeki tahliye kararının kesinleşmesiyle sona erer.


Bu aşamada, kira sözleşmesinin ne zaman biteceği önemli değildir. Kira sözleşmesinin bitimine daha uzun ya da daha kısa bir süre kalsa bile, taşınmazın devrinden itibaren kiracıya, bir ay içerisinde gereksinim olduğunun yazılı olarak bildirilmesi ile 6 ay sonunda tahliye davası açma hakkı doğar.


Ayrıca, yeni malik dilerse, gereksinim sebebiyle tahliye davası açma hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde de kullanabilir. Bu durumda, yeni malikin gereksinimini yazılı olarak kiracıya bildirme zorunluluğu yoktur.


İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyen yeni malik, bu taşınmazı, kendisi, eşi, çocukları ya da torunları, anne ve babası veyahut kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri olarak kullanmak istediğini ispatlamak zorundadır. Bu talebin gerçek ve samimi olmadığı anlaşılır ise, mahkeme tarafından tahliye talebi reddolunur.


Faydalı olması dileğiyle…


Av.Aslıhan Gürbüz Sevim

Mart 2021


#kira #yenimalik #borçlarkanunu #kirasözleşmesi #kiracı #konut #işyeri


Yararlanılan Kaynaklar

Meltem Ertuğrul, Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması, Ankara Barosu Dergisi, 2014

Pınar Altınok Ormancı, Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: “Satım Kirayı Bozmaz” İlkesinin, Sonuçları, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 2013


© Bu sitedeki yazılar, yazar adı ve site kaynak gösterilmeden kullanılamaz.

549 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör