Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nunda düzenlenmiş olan ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen irtifak haklarından farklı bir tür irtifak hakkıdır.
Bir arsa (arazi) üzerinde paylı mülkiyet sahibi olan paydaşlar, bu arsa üzerinde birlikte bir bina inşa etmek isteyebilirler. Henüz bina yok ya da bina var ama, tamamlanmamış ise, paydaşlar gelecekte kuracakları veya tamamlayacakları binada, kendilerine tahsis edilmiş bağımsız bölümler olmasını ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre idare edilmesini arzu ediyorlarsa, bu durumda kat irtifakı kuracaklardır.
Kat irtifakı nasıl kurulur?
Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Kat irtifakı, arsa üzerinde yapı yapılıncaya ve yapımı tamamlanıp, yapı kullanma izin belgesi alınıp kat mülkiyetine çevrilinceye kadar sürecek olan geçici bir hak türüdür. Kat Mülkiyetine geçiş için geçici bir ön kuruluştur.
Kat irtifakının konusu
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan yapının veya yapıların (kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo vb.) ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümüdür.
Buna göre kat irtifakı, tamamlanmış yapılar için söz konusu olamaz. Ancak yapı fiilen tamamlanmış olsa bile henüz kullanma izni alınmamışsa, bunun tamamlanmamış bir yapı sayılması ve kat irtifakına konu olabilmesi mümkündür.
Kat irtifakı sahiplerinin yükümlülükleri
Arsa payı sahipleri yani paydaşlar, ileride kat mülkiyetine çevrilmesi mümkün bir yapının (örneğin apartmanın) tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini birbirlerinden karşılıklı olarak isteyebilirler ve yapım işini kolaylaştırmakla yükümlüdürler. Genel anlamda bir yapma borcu yüklenirler. Bunun amacı, yapılmakta olan ve ileride yapılacak yapıda kat maliki olmak isteyenlere bir tür güvence sağlamaktır.
Kat irtifakının kurulması istemi, o arsanın bir maliki varsa o malikin, birden çok kişi paydaş ise paydaşların tamamının ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan yüklenicinin (müteahhidin) tapu dairesine başvurması ile gerçekleştirilir.
Bu taleple birlikte,
binanın nasıl yapılacağını gösteren arsa maliki yada arsanın tüm paydaşlar tarafından imzalanmış ve belediyece ilgili mevzuatına uygun olduğu onaylanmış mimari proje ile,
arsa maliki ya da tüm paydaşları tarafından imzalanmış yönetim planının tapu idaresine verilmesi gerekmektedir.
Kat irtifakı mahkeme kararıyla kurulabilir mi?
Burada şunu belirtmek gerekir; kat irtifakı hakim kararıyla kurulamaz. Buna yasal olanak yoktur. Hakim kararıyla ancak tamamlanmış olan, kullanma izni alınmış olan yapılarda kat mülkiyetine geçilmesi mümkündür.
5 veya daha fazla kişinin bir veya birden çok yapı yaptırmak amacıyla arsa almış olması halinde, kat irtifakına geçilmesi için bir ayrıcalık getirilmiştir;
Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 4’te; 5 veya daha fazla kişi bir arsaya ortak, bu arsa sahiplerinin beşte dördü (örneğin 10 kişide 8’i) kat irtifakına geçmek istiyorlarsa, karara uymayan pay sahiplerinin arsa paylarının iptaline ve bu payların isteyen pay sahipleri adına tesciline sulh hukuk mahkemesi tarafından karar verilebilir.
Kat irtifakının sona ermesi
Kat irtifakı, arsa malikinin veya birden çok malik varsa tüm paydaş maliklerin tapu idaresine yazılı olarak verecekleri beyanla her zaman sildirilebilir.
Ayrıca, arsanın tamamiyle yok olması (deprem, sel, heyelan ya da başka nedenle), üzerinde yapı yapılamayacak duruma gelmesi ya da kamulaştırılması,
Arsa üzerinde kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre 5 yıl içerisinde yapı hiç yapılmaz ya da tamamlanamazsa sona erer.
Kat irtifakı kurulması zorunluluğu yoktur. Paylı mülkiyet halinde arsa payı sahibi iken, yapının tamamlanması ile kat irtifakı hiç kurulmadan doğrudan kat mülkiyetine geçmek, elbette mümkündür. Bu durum arsada pay sahibi olanların tercihine kalmıştır. Paylı mülkiyet şeklinde de yapının tamamlanmasına olanak tanınmıştır.
Bu bakımdan kat irtifakının kurulması, kat mülkiyetinden ya da arsaya paylı olarak sahip olmaktan, farklı olarak, gelecekte yapılacak veya yapılmakta olan bina ile ilgili arsa paydaşlara teminat sağlayan haktır.
Avukat Aslıhan Gürbüz Sevim
Ekim 2020
Yararlanılan Kaynaklar
Mahir Ersin Germeç, "Kat Mülkiyeti Hukuku", Seçkin Yayınları, 2020
© Bu sitedeki yazılar, yazar adı ve site kaynak gösterilmeden kullanılamaz.