Son iki yıldır, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarındaki %25’lik artış sınırı ile birlikte, kira tespit davaları da daha fazla uygulamada görülmeye başladı.
Bunun yanısıra, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklik sonucu, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayan, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurma şartı ile birlikte, kira sözleşmeleri biz hukukçular tarafından da uygulamada en çok konuşulan sözleşme türlerinden biri oldu.
Bugün özellikle konut kiraları bakımından yüzde 25 ilk artış sınırı getirilmesi ile son zamanlarda sıklıkla karşılaştığımız kira tespit davalarından bahsetmek istiyorum.
Kira bedelinin belirlenmesi usulü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar "üretici fiyat endeksi" oranından yüksek olmamak koşulu ile kira sözleşmesinde artış oranı belirleyebilirler. Sözleşmenin tarafları, artış oranı belirlememişler ise, hakim hakkaniyet esasına göre, fakat üretici fiyat endeksi oranından yüksek olmamak koşulu ile kira bedelini belirler.
Tarafların kira bedeli konusunda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın, kira parasının belirleneceği zaman dilimi olarak ise yasada beş yıllık süre öngörülmüştür. Buna göre, taraflar kira bedeli artış oranı belirlememiş bile olsalar beş yılın sonunda, taraflar kira bedelinin tespitini talep edebileceklerdir. Bu halde, kira bedeli hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.
Kira bedeli tespiti davalarının konusunu konut ve çatılı işyerleri oluşturur. Tespit davası, kira sözleşmesinin 5. yılının sonunda 6. yılın başlangıcında istenebilir. Kira tespit davaları, kira dönemi içerisinde her zaman açılabilir.
Fakat burada ikili bir ayrım sözkonusudur;
Eğer sözleşmede artış şartı yoksa; kira yılı başlangıcından en geç 30 gün önce ya tespit için dava açılmalı ya da artışa ilişkin karşı tarafa bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Aksi halde o dönem için tespit davası açılamaz. Yalnızca bir sonraki dönem için artış talebi olup olmadığına dair, hakim davacıya istemini açıklattırabilir, davacı talep eder, davalı da rıza gösterirse bir sonraki dönem için kira tespiti yapılabilir. Bu halde davalının rızasının, çok istisnai bir durum olacağını belirtmek isterim.
Sözleşmede artış şartı varsa, kira dönemi içerisinde dava açılarak, kira dönemi başlangıcından itibaren kira bedelinin tespitinin istenmesi mümkündür. Elbette kural olarak bir dava açıldığı tarihten sonraki zaman için uygulanırsa da, kira tespit davalarında kira döneminin başlangıcından itibaren talepte bulunmak mümkündür.
Kira tespit davalarının belki de en önemli özelliği; kamu düzeni ile ilgili olmasıdır. Yani sözleşmede artışlar tarafların belirlediği yöntemlerle yapılmaz. Kanuni artışın üzerine çıkılamaz.
Genel olarak bakıldığında, tespit davalarının hukukta asıl ödevi, bir hukuki ilişkinin tespit edilmesidir. Kira tespit davaları ise; bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Kira tespit davaları, belirli olmayan kira bedelini belirleyen, sözleşmenin sadece kira meblağı bakımından tespitini sağlayan davalardır. Hakim tarafların anlaşamaması nedeniyle, dava açılan dönemin bir yıllık kira bedelini belirler. Bunun dışında kira sözleşmesinin tespitine ilişkin bir tespit yapmaz. Bu nedenle, kira tespit davalarının, kira bedeli bakımından yenilik doğuran sonuçları vardır.
Bundan başka, kira tespit davası sonucunda verilen karar, kesinleştikten sonra hüküm ve sonuçlarını doğurur. Tespit edilen kira alacağının hüküm ve sonuçlarını doğurabilmesi için, ifa zamanının yani borcun yerine getirilmesi gereken vadenin gelmiş olması lazımdır. Mahkeme sonucunda hükmolunan kira bedelinin istenebilmesi için, kira bedelinin net ve belirlenebilir olması gerekir. Bu da ancak, Mahkeme tarafından verilen kararın, istinafa gidilmeden kesinleşmesi ya da üst mahkeme incelemesinden geçtikten sonra kesinleşmesi ile gerçekleşir. Kira farkı alacağı da, kesinleşme dava edilebilir ve icra edilebilir hale gelir. Hatta yargılama gideri ve vekalet ücreti de kesinleşmeden sonra istenebilir.
Dolayısıyla, kira tespit davasının sonucundaki karar kesinleşmedikçe, yeni kira bedeli tam olarak kesinleşme ile muaccel yani ödenebilir hale geleceğinden, kiracı eksik ödeme nedeniyle temerrüde düşmez. Bu nedenle, kira sözleşmesi fesholunmaz.
Dava aşamasında, kira bedelinin davacı tarafından bir defada, belirli ve net olarak talep edilmesi şartı aranır. Sonradan kira bedelinin yükseltilmesi ile ilgili ıslaha bu davalarda yer verilmez.
Uzun bir aradan sonra yeniden faydalı olması umuduyla...
Av. Aslıhan GÜRBÜZ SEVİM
Mayıs 2024
Yararlanılan Kaynaklar
Nihat Yavuz, Kira Hukuku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2021 tarihli 2017/2792 E.,2021/267 K. sayılı kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 05.11.2021 tarihli 2017/977 E.,2021/1168 K. sayılı kararı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 11.12.2014 tarihli 2014/3524 E., 2014/13809 K. sayılı kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2019 tarihli 2017/8071 E., 2019/5079 K. sayılı kararı
Yorumlar